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“地王”入市揽金28亿 电建入深四年楼市沉浮

来源:观点地产网 2020-09-16
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观点地产网 从早期低调合作参与开发到尝试独立拿地操盘,电建似乎逐渐在深圳楼市中摸清了一点门路。

将时间回溯到2019年6月24日,深圳在一天内集中推出5宗宅地,吸引了超过80家房企到场,举牌超360次,总成交价高达224亿元,被称为是一场“史诗级”土拍。

由于参与竞拍者过多,没有人知道谁才是最终赢家,激烈的竞争和不断到达“临界点”的竞价,刺激着外来房企和本土地产商,一边焦灼的盘算与考量,一边犹豫着成本和空间。

电建地产是赢家之一,在第3宗地块竞拍中,毫无犹豫地在20多家房企争夺中拿下光明A510-0152小地块,总价20.12亿元,测算后的可售住宅楼面价约4.3万元/平方米。

与电建一同进入幸运“名单”的还有龙光、中海、越秀地产和平安不动产联合体,分别拿下了位于宝安尖岗山、龙华民治、光明以及坪山地块。

如今,龙光、中海地块所建项目已经入市,即龙光玖悦台、中海寰宇时代,剩余的则是越秀和樾府与平安不动产联合招商、华润打造的玺悦台,预计也在今年年底入市。

从拿地到开发近15个月的时间,这场“史诗级”土拍逐渐到了检验成果的日子。

电建洺悦府开售揽金28亿

9月15日,电建地产公开光明地块项目电建洺悦府的入市通知,将由深圳市前海公证处作为公证公开摇号,选出最终购房者名单,于隔日线上选房。

据了解,电建洺悦府此次销售的住宅产品总共483套,开盘销售当天一次性推出,户型建面约92-109平方米,均价约5.97万元/平方米,单价区间在5.5-6.5万元/平方米,总价区间在512-704万元/套。

从电建洺悦府曝光的名单所知,有效认筹名单人数已超过2400余,电建从其中2128批无房客户中,抽选483个首批选房号,而规则为选房当天无房客户参与第一批次线上选房,剩余无房客户参与第二批次线上选房,有房客户参与第三批次线上选房。

有分析人士表示,由于电建洺悦府位于光明凤凰城片区,属于光明未来发展行政、商业以及产业的核心区,存在一定的升值空间,加上地铁6号线的开通,光明目前连接市区的交通已经相对便捷。

相比之下,电建洺悦府5.97万元/平方米的均价,与同片区的金融街、中海寰宇时代项目相比,属于中规中矩。

此前6月23日,光明金融街开盘,单价5.1万元/平方米,总价区间453-1162万元/套,被曝出有8998人抢394套房,中签率低至4.4%;中海寰宇时代均价则为5.99万元/平方米,总价区间在452-850万元/套,共计1232套带有精装修房源,也于开盘当日售罄。

根据9月16日当天开盘数据,光明电建洺悦府线上选房483套房源全部售罄,合计揽金28.01亿元。

一位选房成功的首批无房购房者对观点地产新媒体透露,在上次仅有4.4%中签率的金融街陪跑了一场后,此次第一批选到电建洺悦府95平方米的两室两厅,总价540万元,将打算自住与投资兼备。

另一位弃选的购房者则表示,自己没有选到合适朝向和楼层,光明虽然发展好,但是目前看还不算太宜居,所以这一次先放弃了。

事实上,虽然光明仍在规划建设期,但限价政策与深圳“7.15新政”叠加,真刚需“上车”光明无疑得到明显助攻,而新房与各区二手房对比下的价格优势,也让光明成为深圳众多刚需客的第一选择。

电建入深这些年

电建洺悦府是电建今年年内推出的第二个项目。此前8月30日,电建与华润合作开发的光明玺云著花园入市,共推出988套备案价在4.6-5.3万元/平方米房源,半小时内全部售完。

据观点地产新媒体查询,玺云著项目为2019年11月深圳招拍挂出让的A650-0376宗地,属于二类居住用地。彼时,地块吸引了8家企业参与竞拍,最终由南国置业股份有限公司竞得,总价26.4亿元,需配建4.7万平方米人才住房,可售楼面价约2.94万元/平方米。

该宗地限制了普通商品住房入市价格,最高均价4.73万元/平方米。销售时不得强制搭售其他服务、产品,不得捆绑精装修,取得不动产证后三年限售。随之,电建与华润公开联合开发该地块。

与开发玺云著路径相同的是2016年6月,电建联合金茂以82.9亿元的高价拿下龙华红山地块,楼面地价高达5.68万元/平方米。当时,周边在售新房均价仅在5.5万元至6万元/平方米,红山地块因此一度被认为是“面粉贵过面包”的地王项目。

而由于该地块属于深圳首个商品房现售试点项目,在取得不动产权证书后才能以现售形式对外销售。因而直到2019年年底,龙华金茂府才完全入市。

2019年11月,金茂府共推出665套住宅,均价10.3万元/平方米。价格区间在9.46-11.42万元/平方米。其中,最贵的一套顶层复式,单价约14.42万元/平方米,总价高达7337万元。

据当时项目官方透露,开盘当天仅成交161套,截至到目前还未售罄,有知情人透露,面积在185平方米以上的大户型还剩下较多,基本上仍在等待销售,项目去化存在一定压力。

由此看来,多年的开发周期加上不确定的销售回款期,电建的确承担了一部分资金的成本与项目囤积的风险。

作为带有央企基因的外来房企,电建地产在深圳市场依靠项目合作开发与招拍挂市场,似乎也有一定的市场机遇,但相对于本地开发商,电建地产依然面临着“粮草”危机。

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